公募REITs业务面临诸多挑战 未来市场前景广阔

  原标题:面临诸多挑战未来市场前景广阔

  中国基金报记者 李树超

  对于REITs业务,基金公司在专户或者子公司领域做了一些尝试,但未来业务延伸至公募领域,更大的格局,要面对的问题也相应地增加,如制度完善、基础资产寻找、方案设计、税收、投资者教育等,都是公募必须要做的工作。

  公募REITs大发展

  仍面临诸多挑战

  红土创新基金总经理高峰表示,新的基础设施公募REITs试点管理办法,确立了从类REITs到权益型REITs绝大部分法规制度框架,当前还有一些细节问题需要明确,比如询价发行的具体安排,场内认购和场外认购的关系等。

  招商成长精选基金经理万亿提出,对基金公司来说,公募REITs相当于增加了投行和股权项目投资管理的职能,而基金公司并不具备相关经验。参考国外经验,未来各家公募大概率会在原有投资架构下新增另类投资业务或投行业务条线,产品也会被归类为另类投资基金,产品线更为多样化。

  建信基金强调,基金管理人需要打磨对此类业务的掌控力,一是相关人员、经验、制度及流程的规范;另一方面,此类产品运作期限、价值变化、估值方式等都与现有产品有较大区别,投资者对这类产品的接受度也需要培育。

  前海开源基金公募REITs业务负责人范熙武表示,从类REITs到公募REITs,需要让投资者意识到公募REITs产品的定位和投资价值,并全面、充分地向投资人披露风险,让市场逐步认识和接受该产品。另一方面,监管部门也会出台相应规定,规范公募REITs申报、注册、发售、存续期管理等,解决制度建设问题。

  中航基金总经理刘建认为,公募REITs业务大发展要涉及税收和统筹规划问题,可能需要税务总局在试点的基础上给予相关政策支持。未来如果公募REITs上市,由于封闭期较长,会有流动性折价。为避免影响投资者资金的使用,可以通过做市商制度来解决流动性问题,同时可以考虑采取协议转让等方式来变现,而不一定在场内进行转让。

  德邦基金表示,产品成立后的运营能力,产品到期后的退出,REITs上市后的流动性和折溢价以及税收问题等都是可能面临的制约和瓶颈。要解决这些问题,一是要继续完善REITs相关法规制度,将REITs产品作为一类新的证券纳入《证券法》调整范围;二是明确基础设施资产转让政策,目前国内基础设施项目的转让政策与流程,不利于有序转让,也难以对资产有效估值;三是在投资角度,引导散户投资者树立正确的权益类投资意识;最后,从交易结构角度看,由于现有的交易结构参与载体过多,导致产品链条过长,对项目实施效率造成损害且产生较大中间成本,需要更多针对性的税收优惠政策出台等。

  北信瑞丰基金、新华基金也提出,相关法律制度保障、基金管理、资产转让程序、市场认知和税收政策也需要继续优化。

  发展前景广阔

  适合中低风险长期投资者

  多家机构和行业人士认为,中国基础设施体量巨大,公募REITs未来有望成为数十万亿元的庞大市场,公募REITs有望再造一个基金行业。

  刘建认为,公募REITs与中国经济发展高度相关,将成为一类重要的金融产品。中国的基础设施规模远大于美国,公募REITs市场规模也会大于美国,预计将达到10万亿元。

  范熙武对于未来公募REITs发展比较乐观。他认为,基于我国几百万亿的存量基础设施体量,即使10%的公募REITs证券化率,粗略预计也有几十万亿的市场规模。

  红土创新基金固定收益部总监陈若劲认为,公募REITs产品是新生事物,还在摸索,但发展前景非常广阔。“相信公募REITs产品在运行一段时间后,将得以广泛推广,拓展到基础设施以外的其他不动产领域。”

  建信基金表示,因为公募REITs与现有产品差距巨大,而且基础资产市场特别庞大,对这类产品的发展前景充满期待。但REITs产品比较复杂,在基金管理人的运营管理之外,还涉及原始权益人很多的会计、税收等问题,期望首批产品可以有很好的亮相,为后续产品打开更充分的空间。

  德邦基金认为公募REITs对行业来说具有里程碑式的历史性意义,可以说,公募REITs未来将可能再造一个基金行业,再造一个新的细分资本市场。

  鹏华基金表示,“有信心在监管机构指导下,在各位同业的共同努力下,为中国基础设施REITs探索出一条符合中国国情的道路,建立起健康的REITs生态,通过这一创新工具支持我国基础设施建设,迎来资本市场与基础设施的共同繁荣。”

  具体到该类产品匹配的投资者,多家公司和行业人士认为,REITs产品适合中低风险的长期配置型客户。

  建信基金认为,公募REITs特别适合保险养老金等机构客户,他们长期性投资、配置型投资的需求和公募REITs的资质更为匹配。对于公募基金、投资顾问、理财资金,适当投资公募REITs也可以有效提高其资产分散的有效性。

  刘建表示,公募REITs的属性是收益稳定、波动率低、封闭期长,适合长期投资者。公募REITs在国外的投资者主要是养老机构。银行、保险资管、理财等也将是重要的投资者,还有部分个人投资者,也需要该类产品的稳定收益。

  诺德基金、新华基金、红土创新基金分析,公募REITs产品同时具备固收和权益产品的特征,既有稳定的分红回报,又有潜在的资本增值收益,在二级市场还有流动性,社保基金、企业年金、养老金、保险资产公司、银行理财子公司都是潜在的机构投资人。另外,公募REITs也适合追求稳定回报而且有一定风险承受能力的个人投资者配置。

  北信瑞丰基金表示,从公募RE-ITs的底层资产性质及收益情况看,介于固定收益产品和权益产品之间,具有一定的避险属性,将成为需配置安全边际较高资产投资者的较好选择。

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责任编辑:陶然

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